Hur bygger man ett rustikt hus på Mallorca?

Funderar du på att bygga ett hus på en lantlig tomt på Mallorca?

Många vill bygga ett hus utanför staden för att kunna njuta av landskapet och klimatet på Mallorca. Städer som Andratx, Calviá, Soller, Valldemossa, LLucmajor eller  Santany erbjuder hundratals rustika fincas till salu där hus kan byggas för din njutning.

Det finns dock en lång och komplex uppsättning regler som är viktiga att ta hänsyn till innan man köper en finca, eftersom det finns en möjlighet att det inte är tillåtet att bygga hus på tomten.

Byggregler på Mallorcas lantliga mark

På Balearerna finns det olika lagar och bestämmelser som måste beaktas när man bygger på landsbygden. Först och främst måste vi ta en titt på den nya lagen 12/2017, av den 29 december, om stadsplanering på Balearerna  som beskriver alla grundläggande regler för stadsplanering som påverkar de olika öarna. 

På Mallorca finns också Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM), som  kategoriserar marken i olika klasser, samt mer exakt beskriver de egenskaper och krav som den rustika tomten måste ha om vi vill bygga ett hus.

Slutligen måste vi studera de allmänna stadsutvecklingsplanerna (PGOU) eller de kompletterande standarderna (NNSS) i den kommun där vår tomt är belägen för att se vilka ytterligare bestämmelser vi måste följa.

Vi kommer att försöka lista alla nödvändiga krav för att bygga fristående hus på Mallorcas mark, så att du inte kommer att få några juridiska problem. 

Information om kategorin landsbygd.

Mallorca kännetecknas av en mängd olika typer av mark inom kategorin rustik, vilket gör oss tveksamma till var vi ska bygga vår byggnad. Eftersom vi nu fokuserar på bostadsanvändning bör du vara medveten om att endast en bostad per tomt är tillåten. Byggnadsförbudet gäller därför följande jordarter:

1. Alla territoriella skyddsområden (så kallade TPA)
2. Alla områden som betraktas som naturområden av särskilt intresse (förkortas ANEI)
3. Naturområden med beteckningen hög skyddsnivå (HLPA)
4. Övergångsområden för tillväxt (GTA-C)
5. Områden som anses vara intressanta för landsbygden och skogsområden (ARIP-B)

Det finns andra områden som å andra sidan tillåter byggnation så länge alla föreslagna krav uppfylls, enligt regel 20 i Mallorcas territoriella plan. Dessa områden är:

1. Riskförebyggande sammanslutningar (så kallade RPA)
2. Personer med intresse för jordbruk (AIA)
3. Landsbygdsområden av landskapsintresse (ARIP)
4. Övergång till harmonisering (förkortas AT-H)
5. Jordbruksmark som omfattas av både den allmänna ordningen (SRG) och den allmänna skogsbruksordningen (SRG-F)

Hur mycket mark bör jag ha?

Förutom att vi måste ha en tomt med en kategori som är lämplig för att bygga ett enfamiljshus, måste vi se till att tomten har den minsta yta som krävs för att bygga ett hus. Denna minsta yta anges i Mallorca-öns territoriella plan (PTIM). Det är viktigt att komma ihåg att dessa bestämmelser handlar om minsta tomtstorlek på Mallorca, men de kan variera från kommun till kommun och kan kräva minimitomter på upp till 200.000 kvadratmeter i ena änden. De så kallade ”minimienheter” som föreskrivs i gällande lagar är

1. 14 000 kvadratmeter
   1. För harmonisering Övergångsområden
   2. För jordbruksmark enligt den allmänna ordningen
   3. För områden av intresse för jordbruket
2. 50 000 kvadratmeter
   1. Områden som anses vara av landskapsintresse
   2. För rustik mark enligt den allmänna skogsbruksordningen

Men som vi har påpekat ovan är detta de miniminivåer som fastställts av Consell de Mallorca, och det är vanligt att många kommuner ökar minimiytorna, varför det är viktigt att kontrollera de kommunala bestämmelser som den rustika tomten tillhör.

Finns det några andra regler som vi bör känna till?

Vi har redan sett zonerna och deras respektive begränsningar, men du får inte glömma att det finns många andra begränsningar som du måste respektera om du vill följa alla bestämmelser. De allmänna kraven för konstruktion sammanfattas enligt följande:

1. Observera att byggarbetsplatsen inte får vara allmänt förbjuden och att du i övrigt måste uppfylla alla de villkor som anges i de kommunala föreskrifterna till punkt och pricka.
2. Du måste komma ihåg att, som nämnts ovan, endast en bostad per tomt är tillåten.
3. Det finns begränsningar som beror på datumet för tomtindelningen, och dessa kan delas in i tre mycket distinkta grupper.
   1. Bostäder som delats upp före 16/07/1997Inga byggnadsrestriktioner gäller.
   2. Bostäder som avstyckats mellan den 16/07/19997 och den 13/10/1999Byggnation av enfamiljshus är tillåtet i dessa fall förutsatt att det totala antalet avstyckningar av en enda tomt inte överstiger fem, naturligtvis inklusive huvudfastigheten. Denna gräns kan överskridas genom att återvända till ett reglerat delområde.
   3. Tomter delade efter 13/10/1999Det är strängt förbjudet att bygga enfamiljshus om inte tomterna kommer från den första avstyckningen av en tomt som donerats eller ärvts på ett sådant sätt att den gått i arv från föräldrar till barn. Denna regel är också begränsad, och varje barn kan bara ha en tomt.

I enlighet med dessa bestämmelser är det tillåtet att bygga på landsbygdsområden som är avsedda för detta ändamål.

Finns det ett byggmaximum?

Naturligtvis. Det finns restriktioner för lägsta och högsta byggnadsstandard i de olika zonerna, och du bör rådfråga och läsa bestämmelserna noggrant på rådhuset för att kunna följa dem korrekt. Det är dock upp till den arkitekt som ansvarar för huset själv att ta hänsyn till alla riktlinjer och att tillämpa dem korrekt. Här är några av de viktigaste begränsningarna:

1. Den maximala yta som du kan bygga på varierar mellan 2 % och 3 %, främst beroende på klassificeringen av den mark där du ska bygga:
   1. På ANEI-, ARIP-, APT-, SRG-F- och AIA-jordar, 2 % av markytan.
   2. I övriga delar av världen 3%.
2. Den maximala beläggningsgraden är mellan 3 och 4 procent, och detta beror också på markens egenskaper.
   1. På ANEI-, ARIP-, APT-, SRG-F- och AIA-jordar, 3 % av markytan.
   2. I övriga delar av världen 4%.
3. Den maximala byggnadshöjden är 8 meter från bottenvåningen till toppen av huset eller 2 våningar, beroende på vad som inträffar först.
4. Verandorna får inte ha en yta som är större än 20% av den totala ytan för resten av bostaden.
5. Estetiken är också reglerad, med respekt för den mallorkinska byggnadstraditionens karaktär och tradition, med omsorg om de färger och material som används vid uppförandet av byggnaden.  Fasaden ska smälta in i omgivningen med hjälp av sluttande tak av arabiska tegelpannor, träsnickerier eller liknande material, och i allmänhet allt som respekterar och påminner om den karaktär som är så karakteristisk för vårt land.
6. All mark som tillhör själva tomten och som inte har använts för att bygga bostaden måste lämnas i helt naturligt tillstånd eller, om detta inte är möjligt, i form av jordbruk, skogsbruk eller boskapsuppfödning.

Funderar du på att bygga ett hus på en lantlig tomt på Mallorca?

När du har gått igenom den mest grundläggande lagstiftningen är det dags för dig att kontakta en arkitekt och genomföra de nödvändiga kontrollerna för att bekräfta att ett hus kan byggas på den tomt du är intresserad av.

Från
PMA STUDIO
kan vi ge dig råd från första stund om hur du bygger ett hus på rustik mark och hjälpa dig att bygga ett. 

Tveka inte att kontakta oss så hjälper vi dig gärna genom hela processen!