¿Cómo construirse una vivienda rústica en Mallorca?

¿Pensando en construir una casa en suelo rústico en Mallorca?

Son muchas las personas que quieren construir una vivienda apartada de la ciudad para disfrutar del paisaje y clima de Mallorca. Pueblos como Andratx, Calviá, Soller, Valldemossa, LLucmajor o  Santany ofrecen cientos de fincas rústicas en venta en las cuales se pueden construir viviendas para su disfrute.

Sin embargo, existe una una larga y compleja normativa que es importante tener en cuanta antes de comprar una finca, ya que existe la posibilidad de que no esté permitido la construcción de viviendas en dicha parcela.

Normativa de construcción sobre suelo rústico mallorquín

En Baleares existe diferentes leyes y normativa que habrá que tener en cuenta a la hora de querer edificar en suelo rústico. En primer lugar tendremos que echar un vistazo la nueva Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears  la cual describe todas las normas básicas básicos de carácter urbanístico que afecta a las diferentes islas. 

En cuanto a Mallorca, también existe el Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM), que  categoriza los suelos en diferentes clases, además de describir con más exactitud las características y requisitos que deberá tener la parcela rústica en el caso que queremos construir una vivienda.

Por último, tendremos que estudiar los Planes Generales de Ordenación Urbano (PGOU) o las Normas Subsidiarias (NNSS) del municipio en el cual se encuentre nuestra parcela para ver que normas adicionales deberemos de respetar.

Vamos a intentar enumerar todos los requisito indispensable para la construcción sobre suelo mallorquín de viviendas unifamiliares, para que así no tengas ningún problema legislativo. 

Información sobre la categoría del suelo rústico.

Mallorca se caracteriza por tener multitud de tipos de suelo diferentes dentro de la categoría rústica, lo que nos tiene que hacer dudar sobre el lugar de construcción de nuestra edificación. Como ahora nos centramos en el uso residencial, debes saber que solo está permitida la construcción de una sola vivienda por cada parcela. La prohibición de edificar, por tanto, se aplica a los siguientes suelos:

1. Todas las áreas de Protección Territorial (llamadas APT)
2. Todas las áreas consideradas Naturales de Especial Interés (abreviadas ANEI)
3. Las áreas naturales que tengan el calificativo de Alto Nivel de Protección (o AANP)
4. Las áreas de Transición de Crecimiento (AT-C)
5. Áreas que sean consideradas Rurales y de Interés Paisajístico Boscosas (ARIP-B)

Hay otras zonas que, en cambio, permiten la construcción siempre y cuando se cumplan todos los requisitos propuestos, según la norma 20 del Plan Territorial de Mallorca. Estas áreas son:

1. Las de Prevención de Riesgos (llamadas APR)
2. Las que conlleven Interés Agrario (AIA)
3. Las Rurales que tengan Interés Paisajístico (ARIP)
4. Las de Transición de Armonización (abreviadas AT-H)
5. Suelos rústicos tanto de Régimen General (SRG) como de Régimen General Forestal (SRG-F)

¿Qué cantidad de terreno debo de tener?

Además de tener una parcela con una categoría apta para edificar vivienda unifamiliar, tendremos que ver que dicha parcela tenga unas dimensiones mínimas de superficie para poder construir una casa. Dicha superficie mínima se indica a través del Plan Territorial Insular de Mallorca (PTIM). Es indispensable recordar que esta normativa se trata de unos mínimos de parcela en Mallorca, pero puede variar en cada municipio, pudiéndose requerir parcelas mínimas de hasta 200.000 metros cuadrados en un extremo. Las llamadas “unidades mínimas” que contemplan las leyes actuales son:

1. 14.000 metros cuadrados
   1. Para Áreas de Transición de Armonización
   2. Para suelos rústicos de Régimen General
   3. Para Áreas que tengan Interés Agrario
2. 50.000 metros cuadrados
   1. Áreas consideradas como de Interés Paisajístico
   2. Para suelos rústicos de Régimen General Forestal

Sin embargo, como hemos señalado anteriormente estos son los mínimos marcados por el Consell de Mallorca, siendo habitual que muchos municipios incrementes las superficies mínimas, por esta razón es importante comprobar también la normativa municipal a la que pertenece la parcela rústica.

¿Hay más normas que debamos tener en cuenta?

Hemos visto ya las zonas y sus respectivas restricciones, pero no debes olvidar que existen muchas otras limitaciones que debes respetar si quieres cumplir con toda la normativa. Los requisitos generales para la construcción se resumen en los siguientes:

1. Ten en cuenta que la zona de construcción no debe estar prohibida de forma general y, en otro caso, debes cumplir todas las condiciones que se establecen en la normativa municipal al pie de la letra.
2. Debes recordar que, como hemos señalado anteriormente, solo está permitida la construcción de una única vivienda por cada parcela.
3. Hay limitaciones que dependen de la fecha de partición de la parcela, y estos se pueden separar en tres grupos muy bien diferenciado.
   1. Viviendas divididas antes del 16/07/1997: No se aplica ninguna limitación a la hora de construir
   2. Viviendas divididas entre el 16/07/19997 y el 13/10/1999: La construcción de una vivienda unifamiliar se permite en estos casos siempre que el total de subdivisiones de una sola parcela no sea superior a cinco, contando por supuesto la finca principal o matriz. Este límite se puede superar si después se vuelve a una subdivisión regulada.
   3. Parcelas divididas con posterioridad al 13/10/1999: Queda totalmente prohibida la construcción de viviendas unifamiliares a no ser que las parcelas provengan de la primera división de una parcela que fue donada o heredada de tal manera que pasara de padres a hijos. Esta norma también está limitada, y cada hijo solo puede disponer de una sola parcela.

Bajo el cumplimiento de esta normativa, se permite la construcción en los suelos rústicos habilitados para ese fin.

¿Hay un máximo de construcción?

Por supuesto. Existen restricciones para mínimos y máximos de construcción en las diferentes zonas, y debes consultar y leer detenidamente la normativa en el ayuntamiento para poder respetarla correctamente. Aun así, debe ser el propio arquitecto encargado de la vivienda el que tenga en cuenta todas las pautas y las aplique de forma correcta. Aquí te dejamos algunas de las limitaciones de mayor peso:

1. La superficie máxima en la que se puede construir varía entre el 2% y el 3%, dependiendo sobre todo de la calificación del suelo sobre el que edificarás:
   1. En suelos ANEI, ARIP, APT, SRG-F y AIA un 2% de la superficie de la parcela.
   2. En el resto de suelos un 3%
2. El porcentaje máximo de ocupación oscila entre el 3% y el 4%, y esto también depende de las características del propio suelo.
   1. En suelos ANEI, ARIP, APT, SRG-F y AIA un 3% de la superficie de la parcela.
   2. En el resto de suelos un 4%
3. La altura máxima a la que se puede edificar es de 8 metros contados desde la planta baja de la vivienda hasta el coronamiento ó 2 plantas, lo que pase primero.
4. Los porches no tendrán una superficie mayor a un 20% del total de superficie que ocupe la totalidad del resto de la vivienda.
5. La esteticidad también está reglada, respetando el carácter y tradición de la construcción mallorquina, cuidando los colores y los materiales de  la fachada para que se mimeticen con el entorno, utilizando cubiertas inclinadas de teja árabe , carpinterias de madera o materiales parecidos, y en general todo lo que respete y recuerde al carácter tan característico de nuestra tierra.
6. Todo el terreno perteneciente a la propia parcela que no se haya utilizado para la construcción de la vivienda, deberá dejarse en un estado completamente natural o, en su defecto, en forma de explotación agrícola, forestal o ganadera.

¿Pensando en construirte una casa en suelo rústico en Mallorca?

Una vez repasada la legislación más básica, es momento de que te pongas en contacto con un Arquitecto y termine de hacer las comprobaciones necesarias para confirmar que en se puede construir una vivienda en la parcela que te interesa.

Desde PMA STUDIO, podemos asesorarte desde el primer momento en cómo construir una vivienda en suelo rústico y ayudarte a construir una. 

No dudes en ponerte en contracto con nosotros y estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso!