Guide till hur du bygger ett hus på Mallorca

Att bygga ett hus eller någon annan typ av byggnad är en komplex och tidskrävande uppgift. Därför har vi tagit del av en guide från Balearernas arkitektförbund* som i detalj förklarar vilka steg som ska följas vid projektering och uppförande av en byggnad och vilken roll varje aktör har i varje steg av processen.

IDRIFTTAGANDE OCH UPPFÖRANDE AV EN BYGGNAD

Innan du påbörjar en nybyggnation eller renovering och utbyggnad av en befintlig byggnad är det nödvändigt att ha ett projekt. Detta dokument är nödvändigt inte bara för att få det kommunala tillståndet utan också för att kunna utföra arbetet. Projektet måste, i enlighet med lagen om byggregler (LOE), utarbetas av en senior arkitekt som, med sitt arbete och sin signatur, garanterar att det överensstämmer med stadsplanering och teknisk laglighet. Dessutom kommer det framtida utförandet av arbetet också att överensstämma med gällande bestämmelser om säkerhet och beboelighet.

DE TEKNIKER SOM ÄR INVOLVERADE I PROJEKTET OCH PÅ BYGGARBETSPLATSEN

För att uppföra, renovera eller bygga ut en byggnad måste man förutom att anlita en arkitekt även involvera följande tekniker, beroende på typ av arbete:
1.- En arkitekt som ritar upp projektet och som också är projektledare. Båda funktionerna utförs vanligtvis av samma arkitekt.

2.- En teknisk arkitekt eller kvantitetsmätare som, förutom att vara chef för utförandet av arbetet, utarbetar materialkontrollplanen.

3.- En arkitekt eller en teknisk arkitekt eller en kvantitetsmätare som utarbetar en grundläggande hälso- och säkerhetsstudie eller -studie och som under utförandet av arbetena samordnar denna. Arkitekten kan anlitas för att utarbeta den ovan nämnda hälso- och säkerhetsstudien och även för att vara dess samordnare under arbetena.

4.- Om byggnaden har mer än en bostad eller har olika användningsområden, måste en telekommunikationsingenjör anlitas för att utarbeta och styra det så kallade gemensamma projektet för telekommunikationsinfrastruktur.

5.- Om byggnaden avser uppförande av lokaler för en viss verksamhet måste en ingenjör eller arkitekt också anlitas för att utarbeta ett verksamhetsprojekt.

ANLITANDE AV EN ARKITEKT

Vid beslut om att uppföra, renovera eller bygga ut en byggnad måste byggherren eller ägaren i första hand kontakta en registrerad arkitekt. Förklara dina avsikter, vilka ekonomiska möjligheter du har, ge dig en plan över platsen och egenskaperna hos den plats som ska bebyggas eller den byggnad som ska renoveras eller byggas ut, och förklara det kravprogram för projektet som ska utarbetas.
Med hänsyn till de juridiska, stadsplaneringsmässiga, tekniska och fysiska begränsningarna kommer arkitekten sedan att kunna ge vägledning om hur den framtida byggnaden skulle kunna se ut och dess beräknade kostnad.
I allmänhet är denna förändring av intrycken tillräcklig för att byggherren eller ägaren skall fatta beslut om att anlita en arkitekt och för att arkitekten skall kunna börja utarbeta ett byggnadsprojekt. Om det på grund av byggnadsprogrammets, arbetets eller någon annan omständighets komplexitet krävs mer information, kan detta begäras genom att formalisera beställningen av en preliminär studie eller ett preliminärt projekt. Kostnaden för dessa planer och dokument är mycket lägre än kostnaden för projektet och kan hjälpa dig att bestämma dig.
Anlitandet av en arkitekt övervakas av Col-legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears (COAIB), som garanterar att arkitekten har en officiell behörighet och uppfyller de rättsliga villkoren för yrkesutövning. Detta avtal har formen av ett privat dokument som undertecknas av byggherren eller ägaren och arkitekten. Detta dokument kommer att fungera som en garanti för efterlevnaden av det som parterna har kommit överens om och kommer också att göra det möjligt att fastställa de specifika avtalsvillkoren för varje projekt och för förvaltningen av arbetena.

DET ARKITEKTONISKA PROJEKTET

Projektet, som utarbetas av den ledande arkitekten, är det dokument som i grafisk och skriftlig form fastställer programmet för byggnaden i enlighet med de behov som fastställts av byggherren eller ägaren. För detta ändamål har hänsyn tagits till de rättsliga, stadsplaneringsmässiga och tekniska bestämmelser som garanterar kvaliteten på byggnaden och dess omgivning.
Projektet är emellertid inte bara ett tekniskt dokument, utan innehåller också konstnärliga och kulturella aspekter av stor betydelse som, tack vare den komplexa och långa universitets- och eftergymnasiala utbildning han har genomgått, endast en arkitekt kan fånga upp.
Den dokumentation som utgör ett projekt måste, förutom att uppfylla formella krav, vara tillräcklig för att kunna utföra arbetet. Col∙legi Oficial d’Arquitectes kontrollerar med hjälp av visumet att ”minimikraven för presentation” uppfylls, att projektet är komplett och att det är tillräckligt för att tillåta ledningen av utförandet av arbetet och medverkan av andra yrkesverksamma. Ett projekt består av följande delar:

1.- Grundläggande projekt

Den innehåller planerna med byggnadens design och arkitektoniska sammansättning, samt dokument som rör överensstämmelse med stadsplanering och beboelighetsvillkor. Detta dokument är tillräckligt för ansökan och beviljande av det kommunala bygglovet, men det är inte tillräckligt för att påbörja och utföra arbetet.
Beroende på hur komplex platsen eller tomten där byggnaden ska uppföras är kan arkitekten behöva ytterligare teknisk information för utarbetandet av det grundläggande projektet, till exempel en topografisk studie. Den topografiska planen består av att fastställa platsens läge, orientering, yta, marknivåer, tillfartsvägar, servitut, befintliga träd, murar eller inhägnader etc. I allmänhet tillhandahålls eller kontrakteras den topografiska undersökningen, oberoende av arkitekten, av byggherren eller ägaren till en topografisk lantmätare. Om det redan finns en byggnad på den plats som ska bebyggas, behöver arkitekten också fullständiga ritningar över hur byggnaden ser ut i dagsläget.

2.- Genomförande av projektet

Detta projekt utvecklar grundprojektet och kompletterar det dessutom tekniskt med byggplanerna. Dessa bestämmer typen av grund och byggnadens struktur, liksom dess beräkning, installationerna (avlopp, VVS, el, uppvärmning, luftkonditionering etc.), de tekniska specifikationerna, mätningsstatus och budget.
av arbetet.
För utarbetandet av genomförandeprojektet, i enlighet med gällande bestämmelser, måste en geoteknisk undersökning av den plats där byggnaden ska uppföras utföras av byggherren eller ägaren av ett företag som är specialiserat på geoteknik. Detta företag skall, beroende på undergrundens och projektets egenskaper, utföra de tester, försök och laboratorieanalyser som arkitekten behöver för att utforma och beräkna grunden och byggnadens struktur.

UNDERSÖKNINGEN OM HÄLSA OCH SÄKERHET

Den studie eller den grundläggande hälso- och säkerhetsstudienskall upprättas av en arkitekt eller en teknisk arkitektutsedd av promotor eller ägareSyftet är att, i enlighet med lagen, identifiera de hälso- och säkerhetsrisker som kan uppstå i projektet under arbetets utförande och att fastställa tekniska och förebyggande åtgärder för att undvika dem.
Om mer än ett företag, underleverantörer eller egenföretagare skall delta i arbetet, skall byggherren eller ägaren anlita en arkitekt eller teknisk arkitekt som samordnare för hälsa och säkerhet.

PROGRAM FÖR KVALITETSKONTROLL AV MATERIAL

Programmet för kvalitetskontroll av material är ett dokument som utarbetats av teknisk arkitekt eller Besiktningsman i vilken, i enlighet med genomförandeprojektDe material som ska kontrolleras under genomförandet av projektet specificeras. arbetesamt provning, provtagning, acceptanskriterier etc.
Enligt gällande bestämmelser måste åtminstone betongen, armeringsstålet, de prefabricerade bjälklagen, betong- eller keramikblocken och takets tätskikt kontrolleras.

BEARBETNING I BRANSCHORGANISATIONER

Det projekt som utarbetas av arkitekten måste godkännas av Col-legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears (den officiella arkitektkåren på Balearerna) för att bli fullständigt och effektivt giltigt.

DET KOMMUNALA BYGGLOVET

Det kommunala bygglovet beviljas av stadshuset efter kontroll av att det projekt som ritats av arkitekten överensstämmer med kommunens stadsplaneringsbestämmelser och uppfyller gällande tekniska och boendemässiga standarder.
Det grundläggande projektet är tillräckligt för ansökan och beviljande av det kommunala bygglovet, även om det inte är tillräckligt för att påbörja arbetena. För detta krävs, förutom det kommunala tillståndet, att kommunfullmäktige uttryckligen eller underförstått har godkänt att projektet påbörjas när byggherren eller ägaren har lämnat in följande handlingar

1.- Det grundläggande projektet och genomförandeprojektet.

2.- Den grundläggande hälso- och säkerhetsstudien.

3.- Meddelande om utnämning av projektledning: Arkitekten som ansvarar för arbetet och den tekniska arkitekten som ansvarar för utförandet av arbetet.

4.- Beteckningen på byggföretaget.

5.- Vid ansökan om licens för en byggnad med mer än en bostad måste ett telekommunikationsprojekt och utnämningen av den tekniska chefen lämnas in tillsammans med utförandeprojektet.

KONTRAKTERING AV BYGGFÖRETAG

Byggherren eller ägaren kan, när genomförandeprojektet har utarbetats, begära in offerter från olika byggföretag, samt, i förekommande fall, från projektledaren
telekommunikation.
Upphandlingen kommer att formaliseras genom ett så kallat entreprenadkontrakt som endast undertecknas av ägaren och det eller de företag som tilldelats kontraktet. Med undantag för det dokument som innehåller den detaljerade budgeten får det inte innehålla några klausuler som ändrar projektkraven. I allmänhet beror eventuella variationer i denna budget vanligtvis på marknadssituationen och förändringar före eller under utförandet av arbetet.
Beroende på preferenser och det ekonomiska erbjudandet kan ett av följande system väljas för att formalisera kontraktet för arbete: ”sluten budget”, ”av administration” eller ”av arbetsenheter”.

TECKNA EN TIOÅRIG SKADEFÖRSÄKRING

Lagen om byggnadsreglering (LOE ) fastställer skyldigheten för initiativtagaren att, innan arbetena påbörjas, teckna en tioårig försäkring för materiella skador orsakade av fel eller brister som härrör från byggnaden. Denna försäkring krävs för alla bostadshus, utom när det rör sig om en enda bostad på tomten för byggherrens eget bruk, och utgör en tioårig garanti för ersättning av materiella skador som orsakas av fel eller brister som direkt äventyrar byggnadens mekaniska motstånd och stabilitet, förutsatt att de härrör från eller påverkar grunden och/eller strukturen.

För att byggherren ska kunna teckna en tioårig försäkring hos ett försäkringsbolag måste ett tekniskt kontrollorgan (TCO ) först kontrakteras för att utföra riskbedömningsrapporterna för grunden och strukturen under planerings- och byggnadsstadierna. De tekniska kontrollorganen är hjälporgan som står till försäkringsbolagens tjänst och som måste utarbeta riskbedömningsrapporter för projektet och arbetet.

För att kunna bedöma dessa risker behöver de tekniska kontrollorganen genomförandeprojektet och geoteknisk undersökning av terrängen. De utfärdar sedan en rapport som kallas D01 som bedömer risken baserat på platsens fysiska och geologiska egenskaper, byggnadens placering, grunden, den typ av konstruktion som valts och dess beräkning.
Det är försäkringsbolaget som i slutändan uppskattar värdet på den tioåriga skadeförsäkringen, i allmänhet på grundval av byggnadens kvalitet, de ändringar som gjorts under uppförandet och rapporterna från det tekniska kontrollorganet (OCT ) som har anlitats.
Det är upp till byggherren eller ägaren att teckna den tioåriga skadeförsäkringen (DDS ) med försäkringsbolaget och, i samförstånd med arkitekten, att anlita det tekniska kontrollorganet (TCO). En motivering till tecknandet av en sådan försäkring kommer att krävas för att kunna registrera arbetet i fastighetsregistret.

INLEDNINGEN AV ARBETET

När den kommunalt bygglov, att ha ingått avtal med byggnadsnämnden, att ha teknisk kontroll och ha dokumentet D01 utfärdad av OCT i positiv bemärkelse, har prenumererat på tioårig skadeförsäkring, ha erhållit kommunens tillstånd att påbörja arbetet och ha kontrakterat de tekniker som skall leda arbetet (arkitekt och teknisk arkitekt eller kvantitetsmätare), samordnaren för säkerhet och hälsa och entreprenören, den promotor eller Ägaren är nu i stånd att påbörja arbetet, även om arbetet inte bör påbörjas förrän:

1.- Underteckna utsättningshandlingen som ackrediterar startdatumet för arbetet, att det har alla nödvändiga dokument för dess påbörjande och att det är möjligt att bygga det utarbetade projektet inom de verkliga gränserna för platsen.

2.- Byggherren har undertecknat order- och assistansboken, ett dokument från den valfria ledningen där de order som ges under utförandet av arbetet skrivs ner.

3.- Hälso- och säkerhetssamordnaren har godkänt säkerhetsplanen. Dokument som ska upprättas av byggaren på grundval av hälso- och säkerhetsstudien.

4.- På samma sätt samordnare för hälsa och säkerhet måste ha tillhandahållit incidentbok att användas för övervakning och kontroll av säkerhetsplan och där eventuella incidenter på detta område som kan uppstå under Utförande av arbetet..

5.- Slutligen ska byggherren anmäla arbetsplatsen till den behöriga arbetsmyndigheten (Conselleria de Treball, Comerç i Indústria).

DEN FRIVILLIGA FÖRVALTNINGEN

Projektledningen består av arkitekten som projektledare och den tekniska arkitekten som projektledare. Båda har specifika och kompletterande uppgifter att utföra i nära samarbete under arbetets gång. De måste överensstämma med innehållet i det projekt som har tilldelats licensArkitekten är ansvarig för de arkitektoniska och tekniska aspekterna, vilket är arkitektens särskilda uppgift, samt för organisationen av utförandet av arbetena, kvaliteten på de material som används och efterlevnaden av dess beslut, vilket är arkitektens särskilda uppgift. teknisk arkitekt eller kvantitetsmätare. För detta ändamål skall den frivilliga ledningen ge instruktioner muntligen eller föra in dem i orderboken. Denna bok måste godkännas av Col-legi Oficial d’Arquitectes och måste förvaras permanent på plats.
Även om det är juridiskt möjligt att anförtro projektledningen av ett projekt till en annan arkitekt än den som utarbetade projektet, är det lämpligt att båda funktionerna utförs av samma tekniker, eftersom det är fråga om att genomföra två olika faser inom en enda kreativ process.

UTFÖRANDE OCH SLUTFÖRANDE AV ARBETET.

I allmänhet måste partiella ekonomiska regleringar göras under arbetets utförande med hjälp av arbetscertifieringar. Dessa utförs vanligtvis månadsvis eller per kompletta arbetsfaser och baseras på en faktisk mätning av det utförda arbetet och på en bedömning av denna mätning som utförs av den tekniska arkitekten eller kvantitetsmätaren, med hänsyn till de ekonomiska villkor som överenskommits i entreprenadkontraktet.
Under Utförande av arbetet.arkitekten tekniker eller kvantitetsmätare bör övervaka det korrekta genomförandet av planen för kvalitetskontroll av materialet och samla in alla certifikatprovningar och kontroller av de material som ska provas, dvs. betong, armeringsstål, bjälklag, murverk (betong- eller keramikblock) och tätskikt på taket. Den arkitekt och teknisk arkitektNär arbetet har slutförts skall de utfärda slutligt intyg om arbete och beboelighet som intygar att de planerade arbetena har slutförts, samt att byggnaden, med undantag för dolda fel, är i perfekt skick för att användas och tjänar det syfte för vilket den utformades. Detta intyg åtföljs av dokumentation som styrker att planen för kvalitetskontroll av materialen har genomförts korrekt.
Anvisningarna för användning och underhåll av byggnaden måste bifogas det slutliga intyget om konstruktion och beboelighet. Detta dokument upprättas av projektledningen och innehåller de tekniska specifikationerna för byggnadsverket, tillämpliga bestämmelser, kriterier för användning, revideringar, patologiprognoser och allmänt underhåll av byggnaden. Det slutliga bygg- och boendeintyget måste för sin giltighet och verkan godkännas av Col-legi Oficial d’Arquitectes och/eller av Colegio de Arquitectos Técnicos y Aparejadores ( sammanslutningen för tekniska arkitekter och mätningsingenjörer).
I denna slutfas av arbetet sker också undertecknandet av mottagningshandlingen, som består av den skriftliga ackrediteringen av ”handlingen” genom vilken byggherren, när arbetet har slutförts, överlämnar det till promotorn eller ägaren och det accepteras av den senare.

DE SISTA STEGEN

När byggnaden är färdigställd och före inflyttning krävs godkännande av byggnaden av officiella organ. För att göra detta måste byggherren eller ägaren begära den kommunala rapporten om slutförandet av arbetet från stadsfullmäktige och bifoga det slutliga intyget om färdigställande och beboelighet till ansökan.

När detta är klart kan man ansöka hos Consell Insular om cédula de habitabilidad (boendeintyg ) och med detta slutgiltigt teckna avtal med vatten-, gas-, el- och telefonleverantörer etc. För att få ett intyg om beboelighet måste bland annat följande dokument skickas in till Consell Insular:

1.- Det slutliga byggnadscertifikatet och habitabilitetscertifikatet.

2.- Det kommunala bygglovet.

3.- Kommunens rapport om slutförandet av arbetena.

4.- En situationsplan och ett fotografi av byggnaden, undertecknade av arkitekten eller av arkitekten
teknisk expert på arbetet.

Byggherren eller ägaren måste också behandla handlingen om nybyggnad och, i förekommande fall, handlingen om delning horisontell. Dessa dokument upprättas av notarien och innehåller beskrivningen av fastigheten för efterföljande registrering i fastighetsregistret. Bland annat följande dokument måste tillhandahållas för att kunna behandla handlingen för nybyggnation: