Construir una vivienda o cualquier tipo de edificio es una tarea compleja y larga. Por ello, hemos compartido con vosotros una guia del Colegio de Arquitectos de las Islas Baleares* donde se explica detalladamente cuales son los pasos a seguir en el diseño y en la construcción de cualquier edificio, detallando cual es el papel de cada agente en cada etapa del proceso.
ENCARGAR Y CONSTRUIR UN EDIFICIO
Antes de iniciar cualquier nueva construcción o la reforma y ampliación de un edificio existente, es necesario disponer de un proyecto. Este documento es imprescindible no sólo para la obtención de la licencia municipal sino también para poder ejecutar la obra. El proyecto, de acuerdo con la Ley de ordenación de la edificación (LOE), debe ser redactado por un arquitecto superior que, con su trabajo y su firma, garantiza que cumple con la legalidad urbanística y técnica. Además, que la futura ejecución de la obra se adecuará también a la normativa vigente en materia de seguridad y habitabilidad.
LOS TÉCNICOS QUE INTERVIENEN EN EL PROYECTO Y EN LA OBRA
Para poder construir, reformar o ampliar un edificio, además de contratar los servicios de un arquitecto, también, según el tipo de obra, deben intervenir los siguientes técnicos:
1.‐ Un arquitecto que redacte el proyecto y que sea también el director de la obra. Generalmente el mismo arquitecto es quien realiza ambas funciones.
2.‐ Un arquitecto técnico o aparejador que, además de director de la ejecución de la obra, redacte el plan de control de los materiales.
3.‐ Un arquitecto o un arquitecto técnico o aparejador que redacte un estudio o estudio básico de seguridad y salud y que, durante la ejecución de las obras, realice su coordinación. El arquitecto, puede ser contratado para redactar el mencionado estudio de seguridad y salud y, también, para ser su coordinador durante las obras.
4.‐ Si el edificio es de más de una vivienda o tiene distintos usos, se requerirá la contratación de un ingeniero en telecomunicaciones que deberá redactar y dirigir el llamado proyecto de infraestructuras comunes de telecomunicaciones.
5.‐ Si en el edificio se ha previsto la construcción de un local para una actividad concreta también se requerirá la contratación de un ingeniero o de un arquitecto que deberá redactar un proyecto de actividades.
LA CONTRATACIÓN DE LOS SERVICIOS DE UN ARQUITECTO
Al decidir construir, reformar o ampliar un edificio, el promotor o el propietario debe, en primer lugar, dirigirse a un arquitecto que esté colegiado. Exponerle sus intenciones, las posibilidades económicas de que dispone, facilitarle un plano de situación y de las características del solar a construir o del edificio a reformar o a ampliar y explicarle el programa de necesidades del proyecto a redactar.
Entonces, el arquitecto, a la vista de los condicionantes legales, urbanísticos, técnicos y físicos, le podrá orientar acerca de cómo podría ser el futuro edificio y de su coste estimado.
Generalmente, este cambio de impresiones será suficiente para que el promotor o el propietario tome la decisión de contratar la prestación de los servicios del arquitecto y para éste pueda empezar a redactar el proyecto del edificio. No obstante, si por la complejidad del programa del edificio, de la obra o por cualquier otra circunstancia se precisara de más información, ésta puede ser solicitada mediante la formalización del encargo de un estudio previo o de un anteproyecto. El coste de estos planos y documentos es muy inferior al del proyecto y pueden ayudar a decidirse.
La contratación de cualquier arquitecto está supervisada por el Col∙legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears (COAIB) que garantiza que el arquitecto dispone de título oficial y cumple las condiciones legales para su ejercicio profesional. Este contrato se materializa mediante un documento de carácter privado que debe ser suscrito entre el promotor o el propietario y el arquitecto. Dicho documento servirá como garantía del cumplimiento de lo acordado por las partes y permitirá, además, establecer las condiciones contractuales particulares de cada proyecto y de la dirección de las obras.
EL PROYECTO DE ARQUITECTURA
El proyecto, redactado por el arquitecto superior, es el documento que resuelve de forma gráfica y escrita el programa del edificio de acuerdo con las necesidades expuestas por el promotor o propietario. Para ello, se ha tenido en cuenta la normativa de índole legal, urbanística y técnica que garantizan la calidad de la edificación y de su entorno.
No obstante, el proyecto no es sólo un documento técnico, sino que conlleva unos aspectos artísticos y culturales de gran importancia que, gracias a la compleja y prolongada formación universitaria y postuniversitaria que ha recibido, sólo es capaz de plasmar un arquitecto.
La documentación que compone un proyecto debe, además de cumplir con unos requisitos formales, ser suficiente para poder ejecutar la obra. El Col∙legi Oficial d’Arquitectes, mediante el visado, controla el cumplimiento de las “normas mínimas de presentación”, verifica que el proyecto está completo y que es suficiente para permitir la dirección de la ejecución de la obra y la intervención otros profesionales. Un proyecto se compone de las siguientes partes:
1.‐ Proyecto básico
Contiene los planos con el diseño y composición arquitectónica del edificio, así como los documentos relativos al cumplimiento de las condiciones urbanísticas y de habitabilidad. Este documento es suficiente para la solicitud y concesión de la licencia municipal de obras, aunque no lo es para el inicio y ejecución de la obra.
El arquitecto para la redacción del proyecto básico, en función de la complejidad del solar o de la parcela donde se pretenda edificar, puede requerir información técnica adicional como sucede, por ejemplo, con el estudio topográfico. El plano topográfico consiste en la determinación de la situación, orientación, superficie, niveles del terreno, viales de acceso, servidumbres, arbolado existente, muros o paredes de cerramiento, etc. del solar. Generalmente, el estudio topográfico es aportado o contratado, independientemente del arquitecto, por el promotor o el propietario a un técnico en topografía. Cuando en el solar donde se vaya a edificar existiera ya un edificio, el arquitecto precisará además, de unos planos completos de su estado actual.
2.‐ Proyecto de ejecución
Este proyecto desarrolla el proyecto básico y, además, lo completa técnicamente con los planos constructivos. Estos determinan el tipo de cimentación y de estructura del edificio, así como su cálculo, las instalaciones (evacuación de aguas residuales, fontanería, electricidad, calefacción, aire acondicionado, etc.), el pliego de prescripciones técnicas, estado de mediciones y el presupuesto
detallado de la obra.
Para la redacción del proyecto de ejecución, de acuerdo con la normativa vigente, se debe disponer de un estudio geotécnico del solar donde se pretende edificar que debe ser encargado por el promotor o el propietario a una empresa especializada en geotecnia. Esta empresa deberá, en función de las características del subsuelo y del proyecto, realizar los ensayos, pruebas y análisis de laboratorio que el arquitecto necesite para el diseño y cálculo de la cimentación y de la estructura del edificio.
EL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD
El estudio o el estudio básico de seguridad y salud, se deberá redactar por un arquitecto o un arquitecto técnico, designado por el promotor o el propietario, y su objeto, de acuerdo con la ley, es el de identificar los riesgos en materia de seguridad y salud que se puedan derivar del proyecto durante el proceso de ejecución de la obra y establecer las medidas técnicas y preventivas para evitarlos.
Cuando en la obra esté prevista la intervención de más de una empresa, empresas subcontratadas o personas autónomas, el promotor o el propietario deberá contratar a un arquitecto o arquitecto técnico como coordinador en materia de seguridad y salud.
EL PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD DE LOS MATERIALES
El programa de control de calidad de los materiales es un documento redactado por el arquitecto técnico o el aparejador de la obra en el que, de acuerdo con el proyecto de ejecución, se especifican los materiales que deben ser controlados durante la ejecución de la obra, así como los ensayos, toma de muestras, criterios para su aceptación, etc.
La normativa vigente requiere que como mínimo se realice el control del hormigón, del acero utilizado en las armaduras, de las viguetas prefabricadas, de los bloques de hormigón o cerámicos y de la impermeabilización de la cubierta.
LA TRAMITACIÓN EN LOS COLEGIOS PROFESIONALES
El proyecto redactado por el arquitecto requiere, para su completa y eficaz validez, el visado por el Col∙legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears.
LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS DE EDIFICACIÓN
La licencia municipal de obras la otorga el Ayuntamiento después de verificar que el proyecto redactado por el arquitecto se ajusta a la ordenación urbanística del municipio y cumple con las normas técnicas y de habitabilidad vigentes.
El documento suficiente para la solicitud y concesión de la licencia municipal de obras es el proyecto básico, aunque no lo es para iniciar las obras. Para ello, además de la licencia municipal, el Ayuntamiento debe haber autorizado, de forma expresa o tácita, su inicio una vez que el promotor o el propietario haya presentado los siguientes documentos:
1.‐ El proyecto básico y el proyecto de ejecución.
2.‐ El estudio o estudio básico de seguridad y salud.
3.‐ La notificación del nombramiento de la dirección facultativa: El arquitecto director de la obra y el arquitecto técnico director de la ejecución de la obra.
4.‐ La designación de la empresa constructora.
5.‐ Cuando se solicite licencia para un edificio de más de una vivienda se deberá presentar, junto con el proyecto de ejecución, un proyecto de telecomunicaciones y la designación del técnico director.
LA CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA
El promotor o el propietario, una vez redactado el proyecto de ejecución, ya pueden solicitar presupuestos de distintos empresarios de la construcción, así como, en su caso, del proyecto de
telecomunicaciones.
La contratación se formalizará mediante el llamado contrato de obra que se debe suscribir exclusivamente entre la propiedad y la empresa o empresas adjudicatarias. En el mismo, a excepción del documento que contenga el presupuesto detallado, no debe figurar ninguna cláusulas que modifiquen las prescripciones del proyecto. Generalmente las posibles variaciones en dicho presupuesto suelen deberse a la situación del mercado y a modificaciones antes o durante la ejecución de la obra.
En función de la preferencias y de la oferta económica puede elegirse, para formalizar el contrato de obra, uno de los siguientes sistemas: “a presupuesto cerrado”, “por administración” o “por unidades de obra”.
LA CONTRATACIÓN DEL SEGURO DECENAL DE DAÑOS
La Ley de ordenación de la edificación (LOE) establece la obligación para el promotor de contratar, antes del inicio de las obras, un seguro decenal de daños materiales ocasionados por vicios o defectos derivados de la construcción. Este seguro es exigible a todos los edificios de viviendas, excepto cuando sea una única vivienda en el solar para uso del propio promotor, y constituye una garantía durante diez años para el resarcimiento de los daños materiales, causados por vicios o defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, siempre que tengan su origen o afecten a la cimentación y/o estructura.
La suscripción por el promotor del seguro decenal con una compañía aseguradora requiere la previa contratación de un organismo de control técnico (OCT) que realice, el fase de proyecto y de ejecución de la obra, los informes de evaluación del riesgo de la cimentación y de la estructura. Los organismos de control técnico son entidades auxiliares, al servicio de las compañías aseguradoras, que deben redactar los informes de evaluación de riesgo del proyecto y de la obra.
Para evaluar estos riesgos, los organismos de control técnico necesitan el proyecto de ejecución y el estudio geotécnico del terreno. Entonces emiten el informe llamado D01 que evalúa el riesgo a partir de las características físicas y geológicas del solar, de la ubicación del edificio, de la cimentación, del tipo de estructura elegido y de su cálculo.
La compañía aseguradora es la que, al final, estima el valor del seguro decenal de daños, generalmente a partir de la calidad de la edificación realizada, las modificación habidas durante su construcción y los informes del organismo de control técnico (OCT) que se haya contratado.
El promotor o el propietario es quien debe suscribir el seguro decenal de daños (SDD) con la compañía aseguradora y contratar, con la conformidad del arquitecto, los servicios del organismo de control técnico (OCT). La justificación de la contratación de dicho seguro será necesaria para poder inscribir la obra en el Registro de la Propiedad.
EL INICIO DE LA OBRA
Una vez obtenida la licencia municipal de obras, haber contratado el organismo de control técnico y tener el documento D01 emitido por la OCT en sentido favorable, haber suscrito el seguro decenal de daños, haber obtenido la autorización de inicio municipal de las obras y tener contratados a los técnicos que han de dirigir la obra (arquitecto y arquitecto técnico o aparejador), al coordinador de seguridad y salud y al contratista, el promotor o el propietario ya se encuentra en condiciones de dar inicio a la obra, aunque ésta no debe dar comienzo hasta que:
1.‐ Se firme el acta de replanteo que acredita la fecha de inicio de la obra, que ésta cuenta con todos los documentos necesarios para su inicio y que es posible edificar el proyecto redactado dentro de los límites reales del solar.
2.‐ El constructor haya firmado el libro de ordenes y asistencias, documento de la dirección facultativa donde ésta anotan las ordenes que se dan durante la ejecución de la obra.
3.‐ El coordinador de seguridad y salud haya aprobado el plan de seguridad. Documento que debe ser redactado por el constructor en base al estudio de seguridad y salud.
4.‐ Así mismo, el coordinador de seguridad y salud deberá haber aportado el libro de incidencias que se utilizará para realizar el seguimiento y control del plan de seguridad y en el cual se anotarán las incidencias en esta materia que se puedan producir durante la ejecución de la obra.
5.‐ Por último, el constructor la apertura del lugar de trabajo a la autoridad laboral competente (Conselleria de Treball, Comerç i Indústria).
LA DIRECCIÓN FACULTATIVA
La dirección facultativa está constituida por el arquitecto como director de la obra y el arquitecto técnico como director de la ejecución de la obra. Ambos tienen tareas específicas y complementarias que deben realizar en estrecha colaboración durante el transcurso de la obra. Las mismas, deberán ajustarse al contenido del proyecto que ha obtenido la licencia, tanto en su sentido arquitectónico y técnico que es labor específica del arquitecto, como en la organización de la ejecución de los trabajos, la calidad de los materiales utilizados y el cumplimiento de sus determinaciones que es labor específica del arquitecto técnico o aparejador. Con este fin, la dirección facultativa dictará, verbalmente o las anotará en el libro de órdenes, las instrucciones oportunas. Este libro debe estar visado por el Col∙legi Oficial d’Arquitectes y conservarse permanentemente en la obra.
Aunque legalmente sea posible confiar la dirección facultativa de una obra a un arquitecto distinto del que redactó el proyecto, es conveniente que ambas funciones sean asumidas por el mismo técnico, ya que se trata de realizar dos fases distintas dentro de un único proceso creativo.
LA EJECUCIÓN Y FINALIZACIÓN DE LA OBRA
Generalmente, durante la ejecución de la obra, se deberán ir haciendo liquidaciones económicas parciales mediante las certificaciones de obra. Estas suelen realizarse mensualmente o por fases completas de obra y se basan en una medición real de la obra ejecutada y en una relación valorada de dicha medición que realiza el arquitecto técnico o aparejador, teniendo en cuenta las condiciones económicas pactadas en el contrato de obra.
Durante la ejecución de la obra, el arquitecto técnico o aparejador debe supervisar la correcta ejecución del plan de control de calidad de los materiales y recoger todos los certificados, ensayos y controles sobre los materiales objeto de control, es decir del hormigón, del acero para armaduras, de las viguetas, las fábricas (bloques de hormigón o cerámicos) y la impermeabilización de la cubierta. El arquitecto y el arquitecto técnico, una vez finalizada la obra procederán a emitir el certificado final de obra y habitabilidad que acredita la total terminación de las obras proyectadas, así como que el edificio se encuentra, salvo vicios ocultos, en perfectas condiciones para ser usado y sirve al fin para el que fue proyectado. Dicho certificado se acompaña de la documentación que acredita la correcta ejecución del plan de control de calidad de los materiales.
Al certificado final de obra y habitabilidad se le deberán adjuntar las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio. Este documento lo redacta la dirección facultativa y en él se recogen las especificaciones técnicas de la obra construida, la normativa aplicable, los criterios para el uso, revisiones, previsión de patologías y mantenimiento general del edificio. El certificado final de obra y habitabilidad debe, para su validez y efectos, estar visado por el Col∙legi Oficial d’Arquitectes y/o por el Colegio de Arquitectos Técnicos y Aparejadores.
En esta fase final de obra se procederá también a la firma del acta de recepción que consiste en la acreditación por escrito del “acto” por el cual el constructor, una vez concluida la obra, hace entrega de la misma al promotor o propietario y es aceptada por éste.
LOS TRÁMITES FINALES
Cuando el edificio ya esté terminado y antes de su ocupación, se necesita la aceptación del mismo por los organismos oficiales. Para ello, el promotor o el propietario deberá solicitar del Ayuntamiento el informe municipal de finalización de la obra, adjuntando a la solicitud el certificado final de obra y habitabilidad.
Obtenido éste, ya se podrá solicitar al Consell Insular la cédula de habitabilidad y con ella contratar definitivamente con las compañías el suministro de agua, gas, electricidad, teléfono, etc. Para tramitar la cédula de habitabilidad se deberá aportar al Consell Insular, entre otros, los siguientes documentos:
1.‐ El certificado final de obra y habitabilidad.
2.‐ La licencia municipal de obras.
3.‐ El informe municipal de finalización de obras.
4.‐ Un plano de situación y una fotografía del edificio, firmados por el arquitecto o por el arquitecto
técnico de la obra.
El promotor o el propietario también deberá tramitar la escritura de obra nueva y, si procede, de división horizontal. Estos documentos los redacta el notario y en ellos se deja constancia de la descripción del inmueble para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Para tramitar la escritura de obra nueva es necesario aportar, entre otros, los siguientes documentos:
1.‐ El certificado final de obra y habitabilidad.
2.‐ La licencia municipal de obras.
3.‐ El informe municipal de finalización de obras.
4.‐ El contrato del seguro decenal de garantía o caución.
Finalmente, el propietario o el promotor, mediante la presentación de la escritura de obra nueva y, cuando proceda, de la escritura de división horizontal, podrá dar de alta el edificio en el Catastro.
*El anterior texto es un texto explicativo extraido del COAIB (Colegio de Arquitectos de las Islas Baleares)
